來源:金融五道口
壹大批城市,都揭不開鍋了!
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突然間,壹大批城市的財政,都窮的幾乎揭不開鍋了。
因爲口罩影響,因爲核酸花費太多,因爲收入在收縮。
但最主要的原因在於:
地方財政裏佔大頭的土地,賣不上價、賣不動了。
根據近十年財政部數據,從 2017 年開始,中國土地使用權出讓金佔地方財政總收入的比例連年上漲,從沒低於過 30%。
尤其是近兩年,土地財政依賴度達到峰值,佔比超過了 40%;
2020 年,土地出讓金佔比地方財政 43.59%;
2021 年,佔比 41.81%;
什麽概念?
這意味着,地方財政幾乎全靠賣地收入支撐,而各地賣地收入,又死死捏住了地方財政的命脈。
不幸的是,衆所週知,因爲行情、因爲房企,過去壹年全國賣地情況都相當差。
賣地收入驟降、財政收入大減,窮也就不足爲奇了。
2
2022 年土地市場差到什麽程度?全國土地成交量,近 10 年最低!
來看壹組剛剛出爐的全年全國土地交易數據:
2022 全年,全國土地成交規劃建面約 6.2 億方,同比下降 31%,降至近 10 年最低點;
2022 全年,土地出讓金收入約 3.4 萬億,同樣同比下降 31% ;
其中,壹線城市:同比下降 19%,二線城市:下降 35%,叁四線下降 31%。
如圖,這是從 2013-2022 年,近十年全國土地成交情況。
2022 年全國土地推出規劃建面,近十年最低!
2022 年全國土地成交規劃建面,近十年最低!
具體來看,
全年土地出讓金 1000 億元 + 的,全國隻有 6 個城市:
——上海、杭州、北京、南京、成都、廣州。
全國成交建面 1000 萬㎡+ 的,全國隻有 4 個城市:
——上海、杭州、成都、長沙。
平均溢價率較高的,超過 8% 的隻有 2 個城市:
——深圳,合肥。
所以妳看,全國除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外,其餘城市土地市場都不樂觀。
尤其是北方,北方除了北京之外都是重傷地。
比如天津、濟南、青島、沈陽、長春、武漢、鄭州等,全年土地市場都極冷,溢價地塊不到 10%。
3
還有些城市,差到什麽地步?土地根本沒人要。
大動幹戈搞壹次土拍,組織土地推介會,但很多地塊,
還是挂壹次賣不出去、挂兩次依舊賣不出去。
看這張圖,這是 2022 年全年 22 個城市集中土拍的供地完成情況。
1、表現最好的合肥:供地計劃完成率全國第壹、平均溢價率全國第二。
合肥這個城市,在控地方面壹直非常牛,即便在過去行情大好、全國土地價格大漲、各個城市都在瘋狂賣地攬金的時候,合肥的土地供應也壹直不多,節奏把握的非常好。
這導緻從 2017-2021 年,合肥主城賣地量壹直不多,在售項目壹直供不應求,樓市行情也最持久。
2、全年超額完成供地計劃的有 4 個城市:除合肥外,
還有無錫、廈門、上海,供地完成率均超 100%。
3、2022 年全國供地計劃完成率最差的幾個城市:
青島,供地完成率 46%;
鄭州,供地完成率 38%;
北京,供地完成率 36%;
濟南、武漢,供地完成率 35%;
沈陽,供地完成率 25%;
長春,供地完成率 16%;
重慶,供地完成率 16%;
此外,天津和長春,流拍率都出奇的高,超 33%,超過叁分之壹的土地都流拍了。
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最慘烈的長春,慘到什麽程度?連地都不敢挂!
來看壹組數據:
2022 年,長春壹共推出 5 宗地,總面積 32.22 萬㎡,規劃建面 60.63 萬㎡,推出樓面價 3613 元 /㎡;
實際成交了 3 宗地,成交用地面積 12.77 萬㎡,成交建面 25 萬㎡,成交樓面均價 3130 元 /㎡,土地出讓金 7.8 億;
全國 22 個集中土拍的城市裏,長春處於什麽水平?
全年土地出讓金最低,也是唯壹壹個不足 10 億的城市!
全年土地供應量最低、成交量最低,集中土拍隻賣了 3 宗商住地!
成交樓面價最低,也是唯壹壹個樓面均價隻有 3130 元 /㎡的城市!
流拍率最高,高達 40%!
這排面,妳品,妳細品。
別的城市壹次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地,大不了摸底壹圈兒,實在沒有房企願意買的地塊,競拍前匆忙中止下架,這種操作也很常見。
但長春慫到了什麽程度?
別的城市壹次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地,
長春壹年裏集中土拍就挂出來 5 宗商住地,其中 3 宗都是底價成交,其餘 2 宗都因無企業報名而流拍。
而這些沒人要流拍的地塊,併非遠郊、併非指標不夠好,比如二批次裏的寬城長新闆塊土地,週邊地鐵 4 號線、3 號線都能輻射到,週邊 3 公裏範圍內,省重點小學、市重點中學、叁甲醫院、萬達廣場等壹應俱全,但即便如此,依然沒有房企願意買。
更關鍵的是,長春的土地財政依賴度,放在全國都是數壹數二的。
再看壹組數據:
2020 年,長春土地財政依賴度高達 155%,僅次於佛山,全國排名第二。
這壹年,長春賣地收入 683 億元,壹般公共預算收入 440.4 億元;
再回看這四年:
2019 年,長春商住土地出讓 79 宗,面積 769 萬㎡;
2020 年,土地出讓 95 宗,面積 815 萬㎡;
2021 年,土地出讓 112 宗,面積 886 萬㎡;
2022 年,土地出讓 3 宗,面積 12.77 萬㎡;
如今地賣不出去,錢袋子隻能空空如也了。
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壹個更殘酷的事實是:
——各地真實的土地市場,遠比數據展現出來的,要涼的太多太多。
這裏面,有壹個關鍵因素就是地方城投。
過去的壹年,很多城市看起來也挂了不少地、也賣出去不少地,但事實上,除了地方城投入場兜底之外,其餘基本就沒有開發商進場拿地。
這才是潛藏在數據表象下,更令人發指的真相——
因爲地方城投拿地不開發,毫無意義。
不信,妳看:
2021 年,地方國資拿地壹共有 430 宗,入市項目隻有 42 個,入市率隻有 10%;
2022 年 1-10 月,地方國資拿地公 580 宗,入市項目隻有 8 個,入市率隻有 1%;
爲什麽拿地不開發?
因爲絕大多數城投進場,都是背着任務來的,爲了土地市場看起來熱鬧些,爲了地方財政收入最起碼數據好看些,更爲了……
算了,不多說了。
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2022 年,真不容易啊,辛苦了各位!
有些內容比較敏感,不宜公開聊,相信大家都懂。